מינהל מקרקעי ישראל החכיר קרקע למושב חקלאי שיתופי, למטרת פיתוח תעשייה, על פי חוזה חכירה בנוסח המקובל במגזר העירוני ולא, כמקובל, על חוזה חכירה מהוון למטרת תעשייה בישוב חקלאי. המושב החקלאי השיתופי מבקש לכפות על המינהל אישור מכירת המגרש לצד ג'. סירוב המינהל לאשר העסקה עיקרו בשל אי עמידה בתנאי החלטת מועצה 717, החלה על הסכמי חכירה של קרקע חקלאית, ולטענת המינהל חלה גם על העיסקה נשוא התובענה, על אף הטעות בטופס החוזה שנחתם. האם יכול המושב, על אף היותו מושב חקלאי שיתופי, להבנות מטעות זו של המינהל עד כדי הכשרת העסקה, על אף שאין חולק, כי אינה עומדת בתנאי החלטה 717.
זו השאלה העומדת לדיון.
1. המבקשים הגישו תובענה לסעד הצהרתי לפיו יוצהר כי המבקשות 1 ו-2 (להלן: "
החברות") זכאיות לכך שיועברו על שמן מלוא זכויות החכירה במקרקעין נשוא התובענה (להלן: "
המקרקעין" או "
מגרש ג'"), מכוח הסכם המכר שנחתם בינן לבין המבקש 3 (להלן: "
מושב תימורים" ו/או "
המושב") ובהתאם לו, וכן ליתן צו עשה שיורה למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "
המינהל") להעביר הזכויות במקרקעין כאמור.
2. עמדת המינהל, אשר סירב לאשר העסקה, כי בקשת המבקשים, ובפרט בקשת מושב תימורים, להעביר את מלוא זכויותיו במקרקעין לידי החברות, אינה עולה בקנה אחד עם החלטות מועצת מקרקעי ישראל הרלבנטיות (החלטה 717 והחלטה 949) ועם המערכת החוזית שבין המושב לבין המינהל ביחס למקרקעין. לעמדת המינהל עסקת המקרקעין, אותה מבקשים לאשר הינה עסקה של תעשייה בשטח חקלאי ולכן כפופה העסקה להחלטות המועצה, הרלבנטיות לעסקה זו, בעניין זה החלטה 717, במובן זה, שהעברת הזכויות במקרקעין יכול שתתאפשר בכפוף לכך שהמושב יחזיק בהון מניות החברות ו/או הגוף אליו יועברו הזכויות בשיעור שלא יפחת מ - 26% מהון המניות הנפרע.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת
3. מושב תימורים הינו מושב שיתופי להתיישבות חקלאית. על מקרקעי משבצת מושב תימורים חלו בעבר, החל משנת 1964, הסכמים "תלת צדדיים" (בין המינהל - המושב והסוכנות). החל משנת 1989 עברו הצדדים להסכמי חכירה דו צדדיים (בין המינהל והמושב).
בעקבות שינוי המבנה הארגוני במושב נחתם, בין המינהל לבין המושב, חוזה למושב שיתופי מיום 29.12.03, בהתאם לתנאי החלטת מועצה 692 מיום 23.1.95. החוזה בתוקף ל-3 שנים החל מיום 1.10.02 ועד ליום 30.9.05 ומתחדש מעת לעת. (להלן:"
חוזה השכירות")
סעיף 2 ו' לחוזה השכירות מגדיר "מפעל" מהו ומכפיף את השימוש בשטח שישמש למפעל להחלטות מועצת מקרקעי ישראל בזו הלשון: "
(1) שימוש בשטח קרקע מתוך המושכר המשמש או נועד לשמש לתעשייה, למלונאות, לבתי הבראה ונופש, לחניונים (קמפינג), לתחנות דלק ולבריכות שחיה מסחריות, או לכל מטרה עסקית אחרת שאינה "משק חקלאי" והכל על פי וכפוף להחלטות המועצה".
סעיף 6 ב' לחוזה, תחת הכותרת "מטרת השכירות", מכפיף אף הוא את השימוש בשטח שיועד למפעל לתנאים הנהוגים במינהל לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, בזו הלשון: "
בעד שטח שהמושב השיתופי יבקש למטרת "מפעל", יפעלו בהתאם לתנאים הנהוגים במינהל לפי החלטות המועצה לגבי מושב שיתופי. שטח שלגביו ייחתם חוזה נפרד, יוצא מחוזה זה".
4.
ביום 21.12.70 חתם המינהל עם המושב על חוזה חכירה ל-49 שנה, אשר תוקפו מיום 1.4.64 ועד ליום 31.3.13, ביחס לשטח של 5,300 מ"ר במקרקעין, הידועים כגוש 509 חלקים מחלקות 24, 25, 31 וכגוש 510 חלקים מחלקות 4, 5 (חלק ממגרש 55) (להלן: "
מגרש א'"). מטרת החוזה היתה הקמת מפעל לייצור רהיטים. בהתאם לחוזה זה שילם המושב דמי חכירה חד פעמיים, בשיעור של 40% מהערך היסודי של המגרש. בגין ההפרש בין הערך היסודי של המגרש לבין דמי החכירה החד פעמיים (60%), שילם המושב 5% דמי חכירה שנתיים.
5.
ביום 16.12.83, חתם המינהל עם המושב על חוזה חכירה שני, ל- 30 שנה, אשר תוקפו מיום 10.4.83 ועד 9.4.13, למטרת נגרייה, ביחס לשטח של 12,000 מ"ר, במקרקעין הידועים כגוש 2731 חלק מחלקות 23-25 (חלק נוסף ממגרש 55) (להלן: "
מגרש ב'"). בהתאם לחוזה שילם המושב דמי חכירה חד פעמיים, בשיעור של 80% מהערך היסודי של המגרש ודמי חכירה שנתיים, בשיעור של 5% מההפרש שבין הערך היסודי של המגרש לבין דמי חכירה חד פעמיים (20%).
6. במועד עריכת חוזים אלו, המתייחסים למגרשים א' ו-ב', עמדה בתוקף החלטת מועצה מס' 25, מיום 4.7.67. החלטת המועצה לא הגבילה את העברת הזכויות, וגם לא חוזי החכירה עצמם, למעט הוראה מפורשת המחייבת, בכל מקרה, את הסכמת המינהל לכל העברת זכות במקרקעין. (ראה למשל סעיף 18 לחוזה מיום 21.12.70 ביחס למגרש א'; וסעיף 19 לחוזה מיום 16.12.83 ביחס למגרש ב').
7.
ביום 20.8.95, אושר למושב תימורים, על ידי הנהלת המינהל, עסקת שינוי ניצול ו/או ייעוד ביחס למגרש ששטחו 21,500 מ"ר, המצוי בגוש רשום 2729 חלקה 4 וגוש רשום 2731 חלקות 24 (בשלמות) ו-30 (בחלק) (חלק נוסף ממגרש 55) (להלן: "
מגרש ג'"), כשמטרת העסקה - הרחבת מפעל "תומר רהיטי מתכת".
על פי מסמך פנימי של המינהל נמצא, כי העסקה אושרה בכפוף לתנאים הבאים:
"א. יש לקלוט בתנאים המיוחדים במקום אחוזים - 22, 575 מ"ר וכן כי המינהל יראה בהשלמת בניה בשטח זה קיום חוזה הפיתוח לעניין זה.
ב. כמו כן, יש לקלוט בהמלצות את החלטת מועצה 717".
בטופס סיכום העסקה צוין, כי הבעלים של מגרש ג' הינם קק"ל ורשות הפיתוח. תקופת החכירה נקבעה ל-49 שנים וכן צוין, כי העסקה נערכת בהתאם להחלטת מועצה, מיום 20.6.95. לטענת המינהל הכוונה להחלטה מס' 717.
תנאי אישור העסקה וטופס סיכום העסקה לא הומצאו לידי המושב ואין חולק כי הינם בבחינת מסמכים פנימיים של המינהל.
כל שלושת המגרשים הנ"ל הינם חלק ממגרש תכנוני הקרוי "מגרש 55", כאשר מבחינה תכנונית המדובר במגרש אחד. עניין זה ידון בהמשך.